Nếu bạn đang cân nhắc chương trình đầu tư định cư EB-5 như một con đường để đạt thẻ xanh Mỹ, việc lựa chọn dự án đầu tư phù hợp là yếu tố then chốt. Với rất nhiều lựa chọn trên thị trường, nhà đầu tư dễ cảm thấy bối rối không biết bắt đầu từ đâu. Dưới đây là những yếu tố quan trọng giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt và tối ưu hóa tiềm năng khoản đầu tư.
Khi nộp hồ sơ EB-5, việc lựa chọn dự án cần được cá nhân hóa theo từng nhà đầu tư. Đây là sự đồng thuận được đưa ra tại một webinar gần đây với sự tham gia của các chuyên gia EB-5 gồm: Jacqueline Trevino (PSBP Law), Ishaan Khanna (American Immigrant Investor Alliance – AIIA), Trevor Anderson (HomeFed Corporation) và Braxton Bartlett (EB5LA).
Các chuyên gia nhấn mạnh rằng nhà đầu tư EB-5 cần đánh giá kỹ lưỡng chủ đầu tư dự án và trung tâm vùng, ưu tiên những đơn vị có thành tích đã được chứng minh. Tính minh bạch và tài liệu chính xác là yếu tố bắt buộc. Đồng thời, họ cũng lưu ý rằng rủi ro đầu tư là điều không thể tránh khỏi, và nhà đầu tư nên cảnh giác với những cam kết “đảm bảo kết quả”.
Để đưa ra quyết định toàn diện và có cơ sở, các chuyên gia EB-5 khuyến nghị cân nhắc những yếu tố sau:
Mỗi dự án EB-5 đều là duy nhất
Do sự đa dạng về loại hình và hoàn cảnh dự án, cách tiếp cận linh hoạt và phù hợp là điều cần thiết khi đầu tư EB-5.
“Không có dự án nào giống dự án nào,” Khanna cho biết. “Ngoài bất động sản, còn có rất nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất, dầu khí, năng lượng hay hàng hóa. Điều quan trọng nhất là xem xét chủ đầu tư dự án: họ đã từng làm EB-5 chưa? Có kiểm soát tốt biên lợi nhuận không? Có đang trông chờ vào việc tái cấp vốn khi lãi suất giảm hay không?”
Tránh xa những chủ đầu tư hoặc trung tâm vùng thiếu minh bạch
Nhà đầu tư cần được cung cấp đầy đủ tài liệu hợp pháp và chính xác. Luật sư Jacqueline Trevino nhấn mạnh tầm quan trọng của đăng ký pháp lý doanh nghiệp:
“Các tài liệu cần thể hiện rõ doanh nghiệp được đăng ký hợp lệ, cấu trúc đúng quy định, có hợp đồng và hồ sơ thể hiện quyền sở hữu của nhà đầu tư, cũng như khoản đầu tư cần thiết để có quyền sở hữu đó.”
Báo cáo khả thi (feasibility study) là tài liệu quan trọng mà nhà đầu tư phải được tiếp cận. Tuy nhiên, loại báo cáo này có thể hết hiệu lực theo thời gian do biến động thị trường. Vì vậy, cần xác minh uy tín và năng lực của đơn vị thực hiện báo cáo.
“Kiểm tra xem ai là người lập báo cáo khả thi. Nếu người đó chưa từng làm báo cáo tương tự trước đây, thì giá trị của báo cáo là gì?” – Anderson chia sẻ.
Báo cáo tạo việc làm (economic/job creation report) cũng là tài liệu then chốt và cần được giữ ổn định, không thay đổi.
“Nếu báo cáo tạo việc làm được xây dựng dựa trên ngân sách xây dựng ban đầu, rồi sau đó dự án lại thay đổi cấu trúc đáng kể, thì đó là một ‘cờ đỏ’ rất lớn đối với nhà đầu tư,” Khanna cảnh báo.
Rủi ro là một phần không thể thiếu của EB-5
Trevino cho biết các tài liệu tiếp thị và hồ sơ dự án đôi khi có thể gây hiểu nhầm cho nhà đầu tư.
“Bất kỳ ngôn ngữ nào mang tính tuyệt đối hoặc đảm bảo kết quả đều cần được xem xét cẩn trọng. Không ai có thể cam kết chắc chắn được việc hồ sơ được chấp thuận hay khoản đầu tư sẽ hoàn vốn. Mỗi hồ sơ EB-5 đều khác nhau và chịu tác động của rất nhiều yếu tố.”
Không chỉ nhìn vào thành tích quá khứ
Thành tích của chủ đầu tư rất quan trọng, nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định thành công.
“Có thành tích tốt không có nghĩa là lần nào cũng thành công,” Khanna nói. “Nếu là một chủ đầu tư mới hoặc lần đầu huy động vốn EB-5, nhà đầu tư nên thận trọng hơn.”
Anderson bổ sung rằng mỗi dự án có vị trí, loại tài sản và biến số khác nhau, khiến việc dự đoán kết quả trở nên khó khăn.
Nếu chưa đủ tự tin, hãy tìm chuyên gia hỗ trợ
Nhà đầu tư EB-5 có nhiều cách tiếp cận khác nhau.
“Một số nhà đầu tư rất chủ động tìm hiểu, nhưng cũng có người không biết rằng họ có thể làm việc với môi giới, đại lý hay cố vấn chuyên nghiệp,” Trevino chia sẻ.
Khanna nhấn mạnh tầm quan trọng của việc làm việc với chuyên gia có giấy phép và kinh nghiệm lâu năm trong EB-5.
Bartlett cho rằng điều này phụ thuộc vào mức độ am hiểu và sự thoải mái của từng nhà đầu tư khi đưa ra quyết định tài chính.
Theo dõi sát tình hình kinh tế và tiến độ dự án
Ngay cả sau khi đã đầu tư, nhà đầu tư vẫn nên theo dõi tiến độ dự án.
“Luôn xem các báo cáo cập nhật trước đây của dự án, có chậm tiến độ không, có vấn đề gì phát sinh không,” Khanna nói.
Sự chậm trễ có thể do yếu tố khách quan, nhưng nếu thiếu cập nhật thường xuyên hoặc tiến độ trì trệ từ sớm, đó có thể là dấu hiệu đáng lo ngại.
Nếu sử dụng vốn vay EB-5, cần hiểu rõ mức độ bảo vệ
Có hai loại hình vay phổ biến trong EB-5: vay ưu tiên (senior loan) và vay thứ cấp (mezzanine loan).
• Senior loan: có vị trí ưu tiên cao nhất, được bảo đảm bằng tài sản dự án → mức độ bảo vệ cao hơn.
• Mezzanine loan: đứng sau ngân hàng → mức độ bảo vệ thấp hơn, dù vẫn có nhiều trường hợp thành công.
Đảm bảo vốn EB-5 được sử dụng đúng cho dự án
Đạo luật Reform and Integrity Act 2022 yêu cầu có đơn vị quản lý quỹ độc lập (fund administrator) cho các dự án trung tâm vùng, nhằm đảm bảo tiền chỉ được giải ngân khi phù hợp và phục vụ đúng mục đích tạo việc làm.
Cẩn trọng với xung đột lợi ích
Một số dự án EB-5 có mô hình tích hợp dọc, nơi chủ đầu tư vừa phát triển dự án vừa huy động vốn. Mô hình khác tách biệt giữa nhà phát triển và bên giám sát. Cả hai đều có rủi ro và cần được đánh giá riêng biệt.
“Không có mô hình nào hoàn hảo tuyệt đối. Điều quan trọng là phải xem xét từng dự án cụ thể, từng bộ hồ sơ đầu tư,” Khanna kết luận.
Theo: eb5investors.com
